وکیل مختصص تخلیه سرقفلی پایه یک دادگستری
تخلیه سر قفلی به دلیل انتقال به غیر
مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه با تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی انتقال دهد.
انتقال منافع برای مستأجر در صورتی صحیح خواهد بود که این حق به صراحت در متن اجاره نامه برای وی وجود داشته باشد.
درصورت عدم قید حق انتقال در اجاره نامه چنان است که گویا حق انتقال به غیر سلب شده است.
بنابراین مستاجر می تواند بدون اعلام و یا جلب رضایت موجر منافع محل را به شخص ثالث منتقل نماید و تمام حق کسب و پیشه خویش را وصول نماید زیرا به موجب اجاره نامه دارای حق انتقال است و چنانچه مستاجر بدون اثبات وجود حق برای خود منافع عین را به دیگری منتقل نماید انتقال صورت گرفته خلاف ماده 19 این قانون بوده و مسقط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است و موجر می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر اقدام نماید.
تحقق غیر قانونی انتقال به غیر
یکی از مواردی که از دید قانون‌گذار انتقال و موجد حق تخلیه برای مالک می‌باشد، استفاده عملی فردی غیر از مستأجر از عین مستأجره است.
مطابق بند دوم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ” در مواردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم نماید”.
صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره برای تحقق انتقال کفایت می‌کند و در این مورد وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستأجر و استفاده کننده از عین مستأجره و عناوین قرارداد از هر قبیل که باشد مثل وکالت یا نمایندگی با دریافت یا عدم دریافت مبلغ، مؤثر در مقام نیست به صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره انتقال محقق خواهد شد.
نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع از طرف مستاجر
اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، در اینصورت مستاجر باید از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند و دعوی باید به طرفیت مالک اقامه کند و اگر ملک مشاع است و مالکین متعدد، دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.
نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر :
مستأجری که حق انتقال مورد اجاره‌ی محل تجاری به غیر را نداشته باشد و آن را به شخص ثالث واگذار نماید، تخلف وی با توجه به مقررات بند 7 ماده 14 و ماده 19 قانون سال 1356 از موارد تخلیه بوده و موجر به استناد تخلف مذکور می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند باید دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
و دادخواست باید به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده (متصرف) تقدیم شود.
دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد.
بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.
پاسداران خیابان شهید کلاهدوز(دولت) قبل از چهارراه دیباجی روبه‌روی خیابان محسنیان پ121 واحد3
021-78351
09121001614